Αθανάσιος Δράγιος: H ραγδαία αύξηση του real estate

Κατηγορία: ΑΡΘΡΑ / ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΕΙΣ

Αθανάσιος Δράγιος: H ραγδαία αύξηση του real estate

Δημοσιεύτηκε στο περιοδικό “Diamond Pages” Τεύχος Νοεμβρίου / Έτος 2022

 

Υπάρχει μια ραγδαία αύξηση στο real estate, όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά και διεθνώς. Ποια πιστεύετε ότι είναι η βασική αιτία που πυροδότησε αυτή την κινητικότητα;

Πραγματικά το τελευταίο χρονικό διάστημα υπάρχει έντονη κινητικότητα στο χώρο της αγοράς των ακινήτων, με συνεχώς αυξανόμενο ενδιαφέρον για σύνταξη συμβολαίων αγοράς απόκτησης κυρίως κατοικιών αλλά και οικοπέδων καθώς και επαγγελματικής στέγης. Το φαινόμενο αυτό παρατηρείται πιο έντονα στην Ελλάδα αλλά και διεθνώς υπάρχει έντονο ενδιαφέρον για τα ακίνητα με συνέπεια το real estate να αποτελεί σημείο θετικής αναφοράς και απο τα μέσα μαζικής ενημέρωσης. Οι κυριότεροι λόγοι για το αυξανόμενο ενδιαφέρον σε επενδύσεις στα ακίνητα θα μπορούσαν να θεωρηθούν ότι είναι  η ασφάλεια που παρέχει η συγκεκριμένη επένδυση, τα έσοδα που προκύπτουν από την  σωστή εκμετάλλευση του ακινήτου και η προοπτική υπεραξίας καθώς και το γεγονός ότι η μετά covid εποχή σηματοδοτεί τον τερματισμό της αβεβαιότητας και της ανασφάλειας που επικρατούσε. Επίσης η ραγδαία άνοδος του τουρισμού και η εκμετάλλευση ακινήτων για Air bnb συντελεί στην αύξηση της ζήτησης. 

Τι πρέπει να προσέξουν τόσο οι αγοραστές όσο και οι πωλητές κατά την μεταβίβαση ενός ακινήτου, ειδικά όσον αφορά σε κατοικίες;

Δυστυχώς στην Ελλάδα η μεταβίβαση του ακινήτου παραμένει (παρά τις προσπάθειες που έχουν γίνει και την πρόοδο που έχει επιτευχθεί) επίπονη, πολύπλοκη, χρονοβόρα και σε μερικές περιπτώσεις εξαντλητική διαδικασία. 

Οι πωλητές πρέπει να συγκεντρώσουν και να προσκομίσουν στο συμβολαιογράφο πάρα πολλά πιστοποιητικά (φορολογικά, πολεοδομικά κ.λ.π.), την εγκυρότητα των οποίων ελέγχει ο συμβολαιογράφος ως υπεύθυνος για την κατάρτιση της δικαιοπραξίας και την ασφάλεια των συναλλαγών, ο δε αγοραστής προτού προβεί στην αγορά του ακινήτου θα πρέπει να έχει ελέγξει με την συνδρομή του δικηγόρου εάν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι ελεύθερο από νομικά βάρη (κατασχέσεις, υποθήκες, προσημειώσεις υποθηκών κ.λ.π.)  και να ελέγξει με την συνδρομή του πολιτικού μηχανικού εάν υπάρχουν πολεοδομικές αυθαιρεσίες στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο ή εάν οι υφιστάμενες πολεοδομικές αυθαιρεσίες έχουν τακτοποιηθεί βάσει των νόμων που ισχύουν για κάθε ειδική περίπτωση.  

Πόσο το ισχύον θεσμικό πλαίσιο για τις μεταβιβάσεις ευνοεί είτε τους αγοραστές είτε τους πωλητές και γιατί;

Το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο μπορεί να κατηγοριοποιηθεί ως εξής:

Μία κατηγορία αφορά την διαδικασία συγκέντρωσης όλων των απαιτούμενων πιστοποιητικών για την σύνταξη του συμβολαίου, η οποία όπως αναφέρθηκε ανωτέρω είναι πολύπλοκη και χρονοβόρα, με αποτέλεσμα να προκύπτει πολλές φορές έντονη δυσαρέσκεια απ’ όλα τα συμβαλλόμενα μέρη (αγοραστές -πωλητές) μέχρι να έρθει το χρονικό διάστημα της υπογραφής των συμβολαίων και ολοκλήρωσης της διαδικασίας  μεταβίβασης. 

Η δεύτερη κατηγορία αφορά την φορολογική διαδικασία, η οποία πρέπει να επισημανθεί ότι είναι ιδιαίτερη ευνοϊκή πλέον για τις μεταβιβάσεις. Συγκεκριμένα οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης υποβάλλονται από τον συμβολαιογράφο ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα my property, οι αγοραστές και πωλητές αποδέχονται ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα τις δηλώσεις φόρου μεταβιβάσεις με τους προσωπικούς τους κωδικούς taxis net   και οι αγοραστές έχουν το πλεονέκτημα να πληρώσουν άμεσα το φόρο μεταβίβασης επίσης ηλεκτρονικά. Επομένως έχουν καταργηθεί οι πολύωρες αναμονές και ουρές τόσο στις Δ.Ο.Υ. (για την αυτοπρόσωπη υποβολή των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης, όπως ίσχυε παλαιότερα) αλλά και στις Τράπεζες (για την πληρωμή του φόρου μεταβίβασης ή για την έκδοση τραπεζικών επιταγών  και στην συνέχεια την πληρωμή των φόρων στα Ταμεία των Δ.Ο.Υ.)

Επίσης το φορολογικό καθεστώς είναι ιδιαίτερα ευνοϊκό. Οι πωλητές δεν επιβαρύνονται με κανένα φόρο για την μεταβίβαση του ακινήτου τους (έχει καταργηθεί ο φόρος υπεραξίας που ο υπόχρεος πωλητής έπρεπε να καταβάλει και ο οποίος ανάλογα με τους επιμέρους συντελεστές και υπολογισμούς ήταν αρκετά υψηλός) και οι αγοραστές καταβάλλουν φόρο μόνο 3,09% επί της αξίας της αγοράς του ακινήτου τους  ή επι της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (εάν αυτή είναι μεγαλύτερη), ενώ οι παλαιότεροι συντελεστές για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης ήταν 11% και 13% επί της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου ή επί της αντικειμενικής αξίας εάν αυτή ήταν μεγαλύτερη. 

Επίσης πρέπει να επισημανθεί ότι υπάρχουν διατάξεις νόμων α) που θεσπίζουν την απαλλαγή από την καταβολή φόρου προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ) εφόσον τηρούνται οι απαιτούμενες προϋποθέσεις και β) που προβλέπουν την μη πληρωμή φόρου μεταβίβασης εφόσον ο αγοραστής προβαίνει πρώτη φορά στην αγορά κατοικίας και πληροί τις προϋποθέσεις απαλλαγής α’ κατοικίας σύμφωνα με τις νομοθετικές διατάξεις.

 

Υπάρχουν συγκεκριμένες περιοχές στην Ελλάδα με μεγαλύτερη ζήτηση από υποψήφιους αγοραστές και γιατί;

Σίγουρα υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον για κατοικίες στα Νότια Προάστια του Νομού Αττικής, αλλά και για εξοχικές κατοικίες στα μεγάλα τουριστικά νησιά της Ελλάδος. Η κοντινή απόσταση των κατοικιών από την θάλασσα είναι σημαντικός παράγοντας για την ζήτηση των ακινήτων αυτών στις συγκεκριμένες περιοχές. 

 

Αντίστοιχα υπάρχουν περιοχές με μεγαλύτερη προσφορά από πιθανούς πωλητές και γιατί;

Επειδή το αυξανόμενο και έντονο ενδιαφέρον για απόκτηση κατοικίας είναι σε όλη την Ελλάδα δεν πιστεύω  ότι υπάρχει κάποια περιοχή όπου η προσφορά κατοικιών από τους πωλητές είναι μεγαλύτερη από την αντίστοιχη ζήτηση από τους αγοραστές. 

 

Υπάρχουν κάποια χαρακτηριστικά στα ακίνητα που προσελκύουν περισσότερα υποψήφιους αγοραστές και πόσο διαφοροποιείται η ελκυστικότητα αυτών των ακινήτων αν οι αγοραστές είναι Έλληνες ή ξένοι;

Τόσο οι ξένοι, οι οποίοι θέλουν να αγοράσουν ένα ακίνητο για επένδυση, είτε για να το εκμεταλλευτούν οι ίδιοι, όσο και Ελληνες θεωρούν πιο ελκυστικά τα ακίνητα που έχουν κυρίως τα εξής χαρακτηριστικά: Να υπάρχει καλό δίκτυο συγκοινωνιών στην ευρύτερη περιοχή και πεζόδρομοι, να βρίσκεται το ακίνητο σε κοντινή απόσταση από τη θάλασσα, να έχει θέα, να έχει ανεγερθεί σχετικά πρόσφατα και να βρίσκεται κοντά σε εμπορική περιοχή.   

 

Πόσο θεωρείτε ότι θα διαρκέσει αυτή η κινητικότητα όσον αφορά την ζήτηση ακινήτων στην Ελλάδα;

Είναι γεγονός ότι τόσο σε άλλα κράτη αλλά και στην Ελλάδα διατυπώνονται ανησυχίες για το κατά πόσο  η κινητικότητα που παρατηρείται σήμερα στην αναζήτηση ακινήτων θα συνεχιστεί. Πολλοί υποστηρίζουν ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν ανέβει αρκετά με συνέπεια το ενδιαφέρον θα αρχίσει σταδιακά να μειώνεται. Επίσης ανασταλτικοί παράγοντες μπορεί να αποτελέσουν η υφιστάμενη ενεργειακή κρίση καθώς και η άνοδος των τραπεζικών επιτοκίων που θα έχουν ως συνέπεια τη μείωση του διαθέσιμου κεφαλαίου που μπορεί να επενδυθεί στην αγορά ακινήτου.

Αυτή την στιγμή όμως η αγορά διαψεύδει έντονα αυτές τις προβλέψεις ή τις ανησυχίες καθώς καθημερινά πραγματοποιούνται πάρα πολλές αγορές ακινήτων, οι αγοραστές συνεχίζουν να ψάχνουν και θέλουν να βρούν τα κατάλληλα γιαυτούς ακίνητα, το ενδιαφέρον είναι αμείωτο και ειδικά στις περιοχές που αναφέρθηκαν ανωτέρω και για τις κατηγορίες ακινήτων που επισημάνθηκαν με τα ιδιαίτερα ελκυστικά  χαρακτηριστικά η εύρεση ακινήτων είναι δύσκολη έως αδύνατη. Η οικοδομική δραστηριότητα, έπειτα από την μεγάλη καμπή που μεσολάβησε τα προηγούμενα έτη, παρουσιάζει αυξητική πορεία και τα επίσημα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ) δείχνουν το χρονικό διάστημα Ιανουαρίου μέχρι Μαίου 2022 αύξηση στον αριθμό έκδοσης οικοδομικών αδειών όπως επίσης και στον όγκο των κατασκευών από το αντίστοιχο χρονικό διάστημα του έτους 2021 και του έτους 2022. Οι θετικές προσδοκίες προς το παρόν υπερισχύουν, οπότε πιστεύω ότι για μεγάλο ακόμη χρονικό διάστημα θα υπάρχει έντονη ζήτηση για αγορά ακινήτων και αναζήτηση των κατάλληλων ακινήτων. 

 

Μπορείτε να μας δώσετε μια εικόνα σχετικά με το ύψος των αυξήσεων στις τιμές λόγω της υψηλής ζήτησης από ξένους αγοραστές;

Οι ξένοι αγοραστές, οι περισσότεροι των οποίων επιθυμούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα «golden visa», (αγορά ακινήτου αξίας τουλάχιστον 250.000,οο ευρώ για την απόκτηση προνομίων που προβλέπει ο νόμος, το δε ποσό αυτό θα ανέρχεται σύντομα σε ευρώ 500.000,οο σύμφωνα με τις Κυβερνητικές εξαγγελίες) αλλά και η ζήτηση από τους Ελληνες έχει ως αποτέλεσμα κάθε χρόνο οι τιμές των ακινήτων να αυξάνονται περίπου 10% με 15% ανάλογα με την περιοχή και το είδος του ακινήτου. 

 

Υπάρχουν συγκεκριμένες περιοχές στην Ελλάδα που η αύξηση στην τιμή των ακινήτων λόγω υψηλής ζήτησης είναι μεγαλύτερη; 

Τα ακίνητα που βρίσκονται στα  Νότια Προάστια αλλά και σε μερικές περιοχές στο Ιστορικό Κέντρο της Αθήνας έχουν ιδιαίτερη αύξηση στην τιμή τους ακριβώς λόγω της υψηλής ζήτησης.  

 

Θα θέλατε να μοιραστείτε μαζί μας κάποιες συμβουλές με βάσει την ιδιότητά σας και την μακρόχρονη εμπειρία σας, ως ένα από τα μεγαλύτερα συμβολαιογραφικά γραφεία της Ελλάδας;

Επειδή η αγορά του ακινήτου προϋποθέτει την καταβολή σημαντικού χρηματικού ποσού δεν θα πρέπει η απόφαση αγοράς να λαμβάνεται βεβιασμένα. Δεν θα πρέπει οι υποψήφιοι αγοραστές να παρασυρθούν από το γενικότερο κλίμα ευφορίας που επικρατεί αυτή τη στιγμή και να προβούν σε αγορά ακινήτου που ενδεχομένως δεν τους είναι απαραίτητη. Πρέπει να αναλύσουν όλα τα οικονομικά τους δεδομένα και εάν τελικά προβούν στην αγορά θα πρέπει να υπολογίσουν εάν το τίμημα της αγοράς θα καταβληθεί εξ΄ ιδίων χρημάτων ή με  τραπεζικό δανεισμό . Στην περίπτωση που θα επιλέξουν να ζητήσουν δάνειο από την Τράπεζα θα πρέπει να ερευνήσουν για το ύψος του επιτοκίου καθώς και το είδος του επιτοκίου, δηλαδή στρατηγικός σχεδιασμός για το εάν θα επιλέξουν σταθερό επιτόκιο ή  κυμαινόμενο επιτόκιο. Με την συνδρομή του δικηγόρου θα πρέπει να έχουν την επιβεβαίωση ότι το ακίνητο που θα αγοράσουν δεν έχει κάποια υφιστάμενα βάρη και με την συνδρομή του πολιτικού μηχανικού ότι δεν υπάρχουν πολεοδομικές αυθαιρεσίες.

Εάν πρόκειται να δώσουν στους πωλητές προκαταβολή πριν την αγορά του ακινήτου (εφόσον το ποσό της προκαταβολής είναι μεγάλο χρηματικό ποσό) θα πρέπει με την συνδρομή του συμβολαιογράφου οπωσδήποτε να συντάσσεται συμβολαιογραφική πράξη προσυμφώνου. Εχοντας υπογράψει τα συμβαλλόμενα μέρη προσύμφωνο εξασφαλίζονται και οι αγοραστές και οι πωλητές σε περίπτωση που τελικά δεν ολοκληρωθεί η σύμβαση της πώλησης. Σε περίπτωση υπαναχώρησης των πωλητών  από τα συμφωνηθέντα και την μη προσέλευσης τους για την υπογραφή συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης του ακινήτου, οι αγοραστές μπορούν είτε να διεκδικήσουν την επιστροφή της προκαταβολής που έχουν καταβάλλει (και υπό προϋποθέσεις στο διπλάσιο) είτε να προβούν μόνοι τους στη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης (με αυτοσύμβαση και με καταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος της αγοραπωλησίας και τηρώντας τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στο προσύμφωνο). Επίσης οι πωλητές, εφόσον οι αγοραστές δεν επιθυμούν να προβούν τελικά στην αγορά του ακινήτου, έχουν το δικαίωμα να κρατήσουν το ποσό της προκαταβολής που τους έχει δοθεί. 

Εχοντας συντάξει και υπογράψει χιλιάδες συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων θέλω να επισημάνω ότι η κάθε μεταβίβαση, όσο και εάν αρχικά φαίνεται απλή, χρειάζεται άριστη συνεργασία και συνεννόηση  όλων των συμβαλλομένων (αγοραστών-πωλητών)  και είναι απαραίτητη η σωστή καθοδήγηση τους από το συμβολαιογράφο για πάρα πολλά ζητήματα που προκύπτουν. 

Μοιραστείτε αυτήν την ανάρτηση