Επένδυση στο ακίνητο στην ελληνική αγορά
Δημοσιεύτηκε στο ένθετο της Καθημερινής της Κυριακής «Δίκαιο και Επιχειρείν» 28 Μαΐου / Έτος 2023
Στην Ελλάδα η μεταβίβαση του ακινήτου παραμένει επίπονη, πολύπλοκη και χρονοβόρα διαδικασία, όμως γίνονται προσπάθειες ψηφιοποίησης και ηλεκτρονικής συγκέντρωσης των δικαιολογητικών.
Το τελευταίο χρονικό διάστημα υπάρχει έντονη κινητικότητα στον χώρο της αγοράς των ακινήτων, με συνεχώς αυξανόμενο ενδιαφέρον για σύνταξη συμβολαίων αγοράς απόκτησης κυρίως κατοικιών αλλά και οικοπέδων καθώς και επαγγελματικής στέγης. Η ζήτηση για αγορά ακινήτων παρατηρείται έντονα και στην Ελλάδα αλλά και διεθνώς, με συνέπεια να υπάρχει εκτεταμένη αρθρογραφία στα ΜΜΕ για το real estate. Οι κυριότεροι λόγοι για το αυξανόμενο ενδιαφέρον σε επενδύσεις στα ακίνητα θα μπορούσαν να θεωρηθούν ότι είναι η ασφάλεια που παρέχει η συγκεκριμένη επένδυση, τα έσοδα που προκύπτουν από τη σωστή εκμετάλλευση του ακινήτου και η προοπτική υπεραξίας από την περαιτέρω πώλησή του, καθώς και το γεγονός ότι η μετά covid εποχή σηματοδοτεί τον τερματισμό της οικονομικής αβεβαιότητας και της ανασφάλειας που επικρατούσε. Επίσης πρέπει να τονιστεί ότι η ραγδαία άνοδος του τουρισμού και η εκμετάλλευση ακινήτων για Airbnb συντελούν στην αύξηση της ζήτησης.
Δυστυχώς στην Ελλάδα η μεταβίβαση του ακινήτου παραμένει (παρά τις προσπάθειες που έχουν γίνει και την πρόοδο που έχει επιτευχθεί) επίπονη, πολύπλοκη, χρονοβόρα και σε μερικές περιπτώσεις εξαντλητική διαδικασία. Οι πωλητές πρέπει να συγκεντρώσουν και να προσκομίσουν στον συμβολαιογράφο πάρα πολλά πιστοποιητικά (φορολογικά, πολεοδομικά κ.λπ.), την εγκυρότητα των οποίων ελέγχει ο συμβολαιογράφος ως υπεύθυνος για την κατάρτιση της δικαιοπραξίας και την ασφάλεια των συναλλαγών, ο δε αγοραστής προτού προβεί στην αγορά του ακινήτου θα πρέπει να έχει ελέγξει με τη συνδρομή του δικηγόρου εάν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι ελεύθερο από νομικά βάρη (κατασχέσεις, υποθήκες, προσημειώσεις υποθηκών κ.λπ.) και να ελέγξει με τη συνδρομή του πολιτικού μηχανικού εάν υπάρχουν πολεοδομικές αυθαιρεσίες στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο ή εάν οι υφιστάμενες πολεοδομικές αυθαιρεσίες έχουν τακτοποιηθεί βάσει των νόμων που ισχύουν για κάθε ειδική περίπτωση.
Το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο μπορεί να κατηγοριοποιηθεί ως εξής:
Μία κατηγορία αφορά τη διαδικασία συγκέντρωσης όλων των απαιτούμενων πιστοποιητικών για τη σύνταξη του συμβολαίου, η οποία είναι πολύπλοκη και χρονοβόρα, με αποτέλεσμα να προκύπτει πολλές φορές έντονη δυσαρέσκεια από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη (αγοραστές-πωλητές) μέχρι να έρθει το χρονικό διάστημα της υπογραφής των συμβολαίων και της ολοκλήρωσης της διαδικασίας μεταβίβασης. Πρέπει να τονιστεί ότι με την παραγωγική λειτουργία μιας νέας πλατφόρμας που πρόκειται να εφαρμοστεί από 1/11/2023 (ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτων) γίνεται προσπάθεια ψηφιακής συγκέντρωσης όλων των δικαιολογητικών μεταβίβασης με στόχο την επίσπευση σύνταξης του συμβολαίου αγοράς του ακινήτου.
Η δεύτερη κατηγορία αφορά τη φορολογική διαδικασία, η οποία είναι ιδιαίτερα ευνοϊκή πλέον για τις μεταβιβάσεις. Συγκεκριμένα οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης υποβάλλονται από τον συμβολαιογράφο ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα my property, οι αγοραστές και πωλητές αποδέχονται ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης με τους προσωπικούς τους κωδικούς taxis net και οι αγοραστές έχουν το πλεονέκτημα να πληρώσουν άμεσα το φόρο μεταβίβασης επίσης ηλεκτρονικά. Επομένως έχουν καταργηθεί οι πολύωρες αναμονές και ουρές τόσο στις Δ.Ο.Υ. (για την αυτοπρόσωπη υποβολή των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης, όπως ίσχυε παλαιότερα) αλλά και στις Τράπεζες (για την πληρωμή του φόρου μεταβίβασης ή για την έκδοση τραπεζικών επιταγών και στη συνέχεια την πληρωμή των φόρων στα Ταμεία των Δ.Ο.Υ.)
Η μεταβίβαση ενός ακινήτου συντελείται είτε εξ επαχθούς αιτίας (δηλαδή με αντάλλαγμα, όπως συμβαίνει στην αγορά με την αντίστοιχη καταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος), είτε εκ χαριστικής αιτίας (δηλαδή, χωρίς αντάλλαγμα, όπως συμβαίνει με τη γονική παροχή και τη δωρεά). Ο Συμβολαιογράφος είναι ο δημόσιος λειτουργός, επιστήμονας, που διορίζεται από το Κράτος και έχει επωμισθεί να ολοκληρώσει με ασφάλεια τη μεταβίβαση του ακινήτου. Είναι υπεύθυνος για την ολοκλήρωση της συναλλαγής, το δε συμβολαιογραφικό έγγραφο έχει ειδική βαρύτητα, καθώς αποτελεί δημόσιο έγγραφο με βέβαιη ημερομηνία.