Η ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗΝ ΨΗΦΙΑΚΗ ΕΠΟΧΗ

Δημοσιεύτηκε στη 3η έκδοση του περιοδικού “Energizing Greece Magazine” Τεύχος Μαρτίου / Έτος 2024

Ι.- ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝ ΑΠΟΚΤΗΣΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΚΑΙ ΝΕΕΣ ΤΕΧΝΟΛΟΓΙΕΣ

Καθημερινά στον έντυπο και ηλεκτρονικό τύπο υπάρχουν άρθρα που αναλύουν την αυξημένη ζήτηση για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, την άνοδο των τιμών των ακινήτων, το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών οι οποίοι θεωρούν ελκυστική την τοποθέτηση κεφαλαίων τους στα ακίνητα εντός της Ελληνικής επικράτειας, αλλά και τη δυνατότητα για την περαιτέρω εκμετάλλευση των ακινήτων είτε με την μίσθωση τους είτε με την περαιτέρω μεταπώληση τους εξασφαλίζοντας σημαντικές υπεραξίες.

Επιθυμία όλων των εμπλεκόμενων προσώπων που σχετίζονται με την διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου (αγοραστών-πωλητών αλλά και συμβολαιογράφων) είναι η αγοραπωλησία να ολοκληρώνεται όσο γίνεται πιο γρήγορα και με ασφάλεια. Η τεχνολογική εξέλιξη δίνει την ώθηση, με την χρησιμοποίηση ψηφιακών εφαρμογών, να επιταχύνεται το χρονικό διάστημα που απαιτείται τόσο για την υπογραφή του συμβολαίου όσο και για την καταχώρηση του συμβολαίου αγοράς ακινήτου στο Κτηματολόγιο.

ΙΙ.- ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΟΣ ΦΑΚΕΛΛΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Από 1.1.2024 το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης έχει θέσει σε λειτουργία τον ψηφιακό φάκελο μεταβίβασης ακινήτου. Πρόκειται για την νέα ψηφιακή υπηρεσία που έχει ως στόχο να ενοποιήσει και να απλοποιήσει τις διαδικασίες μεταβίβασης κτηματογραφημένων ακινήτων. Με απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών,Περιβάλλοντος και Ενέργειας,Εργασίας και Κοινωνικής Ασφάλισης, Ψηφιακής Διακυβέρνησης που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ καθορίστηκε η λειτουργία της πλατφόρμας «ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτου» για τη διενέργεια των εμπράγματων δικαιοπραξιών επί ακινήτων με στόχο την διαλειτουργική άντληση δικαιολογητικών και τη ψηφιακή συγκέντρωση τους.

ΙΙΙ. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΣΥΓΚΕΝΤΡΩΣΗΣ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΩΝ ΚΑΙ ΕΛΕΓΧΟΣ ΤΟΥΣ

Η πλατφόρμα για τη συγκέντρωση των απαιτούμενων δικαιολογητικών αντλεί δεδομένα από πληροφοριακά συστήματα των φορέων του Δημοσίου Τομέα και έχει σύνδεση με:

α.- Το Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας (Ε.Μ.Επ.) της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης του Υπουργείου  Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

β.- Τα πληροφοριακά συστήματα της Α.Α.Δ.Ε.

γ.- Το πληροφοριακό σύστημα του e-ΕΦΚΑ.

δ.- Το πληροφοριακό σύστημα «Ταυτότητα κτιρίου», που παρέχεται από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (Τ.Ε.Ε.),

ε.- Τις βάσεις δεδομένων του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο».  

στ.- Την εφαρμογή my property της Α.Α.Δ.Ε.. 

Πρέπει να τονιστεί ότι παρόλο που ο κατάλογος των πιστοποιητικών που είναι απαραίτητα να συγκεντρωθούν παραμένει εκτεταμένος, εντούτοις έχει συντελεστεί πρόοδος στην προσπάθεια μείωσης της γραφειοκρατίας με την κατάργηση της έκδοσης αποσπάσματος Κτηματολογικού διαγράμματος (όταν γίνεται χρήση του ψηφιακού φακέλου μεταβίβασης ακινήτου)   και με την κατάργηση του πιστοποιητικού περί οφειλής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) που ισχύει σε κάθε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου, είτε με τη χρήση της πλατφόρμας ηλεκτρονικού φακέλου μεταβίβασης ακινήτου είτε χωρίς τη χρήση της πλατφόρμας (στις περιπτώσεις που ακόμα που δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί η λειτουργία του ψηφιακού φακέλου μεταβίβασης ακινήτου). Προς το παρόν η χρήση της πλατφόρμας γίνεται μόνο όταν η σύμβαση της μεταβίβασης αφορά αποκλειστικά φυσικά πρόσωπα και το ακίνητο που μεταβιβάζεται εμπίπτει στην τοπική αρμοδιότητα λειτουργούντων Κτηματολογικών Γραφείων και Υποκαταστημάτων του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο».

Όλα όμως τα πιστοποιητικά τα οποία συγκεντρώνονται είτε ψηφιακά είτε με την προσκόμιση τους σε πρωτότυπα έγγραφα στον συμβολαιογράφο,  πρέπει να ελεγχθούν για την ορθότητα τους από το Συμβολαιογράφο, ο οποίος, εφόσον τα εγκρίνει προχωράει με τη χρήση της πλατφόρμας «my property» στην υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης και στην σύνταξη του συμβολαίου.

ΙV.- ΥΠΟΒΟΛΗ ΔΗΛΩΣΗΣ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΚΑΙ  ΣΥΝΤΑΞΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ

 Ο συμβολαιογράφος προβαίνει στην υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου μέσω της χρήσης της ηλεκτρονικής υπηρεσίας της ΑΑΔΕ «my property», ο πωλητής και ο αγοραστής αποδέχονται τη δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου και  ο αγοραστής πληρώνει τον αναλογούντα φόρο μεταβίβασης ακινήτου. Στη συνέχεια ο συμβολαιογράφος από την πλατφόρμα «my property» τυπώνει α) την δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου και β) το αποδεικτικό καταβολής του φόρου και συνεννοείται με τα εμπλεκόμενα μέρη για τον καθορισμό ημερομηνίας υπογραφής του συμβολαίου.

Οι συμβαλλόμενοι (αγοραστής-πωλητής) ή πληρεξούσιοι τους υπογράφουν ενώπιον του συμβολαιογράφου το συμβόλαιο που έχει συνταχθεί επικυρώνοντας με την υπογραφή τους τους όρους και τις συμφωνίες που αναφέρονται σε αυτό. Ο συμβολαιογράφος,  προκειμένου να κάνει χρήση της πλατφόρμας «ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτου»,  εκδίδει ψηφιακό αντίγραφο του υπογεγραμμένου συμβολαίου χωρίς χειρόγραφες παραπομπές (τις οποίες παραπομπές, εφόσον υπάρχουν στο πρωτότυπο συμβόλαιο του, τις ενσωματώνει στο αντίγραφο του), το οποίο αντίγραφο υπογράφει με την ψηφιακή του υπογραφή και προβαίνει στην διαδικασία καταχώρησης στο Κτηματολόγιο, αφού το μεταφορτώσει διαλειτουργικά στην πλατφόρμα «ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτου».

V.- ΚΑΤΑΧΩΡΗΣΗ ΤΟΥ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ ΣΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Με την χρήση του ψηφιακού φακέλου μεταβίβασης ακινήτου δεν είναι απαραίτητη πλέον η φυσική παρουσία των συμβαλλομένων στα Κτηματολογικά Γραφεία για την καταχώρηση του συμβολαίου τους, αλλά ο συμβολαιογράφος μέσω της πλατφόρμας προβαίνει στην  καταχώρηση (η χρήση της πλατφόρμας έχει ως συνέπεια την κατάργηση ακόμα δύο δικαιολογητικών α) την αίτηση προς καταχώρηση και β) την περίληψη του συμβολαίου).  

Στην οθόνη υποβολής στο Κτηματολόγιο εμφανίζεται το σύνολο τελών που πρέπει να καταβάλει ο αγοραστής και εφόσον πληρωθεί το τέλος καταχώρισης με χρεωστική ή με πιστωτική κάρτα, τότε η καταχώρηση του συμβολαίου ολοκληρώνεται σε μία εργάσιμη ημέρα.

VI.- ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΙΚΑ

Για να παραμείνει ελκυστική η επένδυση στα ακίνητα, να ενισχυθεί και να αναδειχθεί η προοπτική της επένδυσης ακινήτου στην Ελλάδα,  θα πρέπει το σύγχρονο θεσμικό πλαίσιο της ψηφιακής εποχής να εξασφαλίζει α) την ασφάλεια της συναλλαγής και β) την άμεση ολοκλήρωση της διαδικασίας. Οι δύο αυτοί βασικοί παράγοντες μπορούν να επιτευχθούν α) με την συμβολή του συμβολαιογράφου και β) με την αξιοποίηση των νέων τεχνολογιών. Ο  συμβολαιογράφος αποτελεί την εγγύηση και το θεσμικό λειτουργό της δικαιοσύνης για την ασφάλεια των συναλλαγών και η χρήση των ψηφιακών λειτουργιών και της σύγχρονης πλατφόρμας επιτρέπουν την καταχώριση του συμβολαίου αγοράς ακινήτου στο Κτηματολόγιο αυθημερόν και  την αμέσως μετά την καταχώριση του συμβολαίου άμεση  έκδοση του πιστοποιητικού καταχώρησης.  Οι ψηφιακές λειτουργίες και η χρήση της πλατφόρμας «ηλεκτρονικός φάκελος του ακινήτου» είναι  στην  Υπηρεσία του Συμβολαιογράφου και των μερών (αγοραστή-πωλητή) έτσι ώστε η μεταβίβαση του ακινήτου στη σύγχρονη ψηφιακή εποχή μας, και η ψηφιακή του καταχώρηση να συμβαδίζει με τις επενδυτικές απαιτήσεις και τις οικονομικοκοινωνικές εξελίξεις.