Ο ΕΚΣΥΓΧΡΟΝΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ
Δημοσιεύτηκε στην 1η έκδοση του περιοδικού “Energizing Greece Magazine” Τεύχος Μαρτίου / Έτος 2022
Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα θεωρείται αξιόλογη επενδυτική στρατηγική και σίγουρη αποταμιευτική λύση, η οποία υπό προϋποθέσεις, με την κατάλληλη εκμετάλλευση του ακινήτου, μπορεί να αποφέρει σημαντικό εισόδημα.
Το ενδιαφέρον για την απόκτηση ακινήτου υπήρχε διαχρονικά, άλλοτε σε μεγαλύτερη έκταση και άλλοτε σε μικρότερο βαθμό (ιδιαίτερα κατά την χρονική διάρκεια της οικονομικής κρίσης). Διαφαίνεται πλέον ότι υπάρχει έντονη αναζήτηση για την απόκτηση ακινήτων είτε ανεγερθέντων είτε και νεοαναγειρόμενων, όπως αυτό προκύπτει από τον αυξημένο αριθμό αιτήσεων που κατατίθενται στις αρμόδιες Πολεοδομίες για την έκδοση νέων αδειών οικοδομής.
Πλέον όμως δεν είναι μόνο οι Έλληνες που ενδιαφέρονται να προβούν σε αγορά ακινήτου αλλά και ξένοι επενδυτές από πολλές χώρες, τόσο της Ευρωπαϊκής Ένωσης όσο και των υπολοίπων χωρών του κόσμου. Ιδιαίτερη αναφορά πρέπει να γίνει στο πρόγραμμα που έχει εκπονήσει η Ελληνική Κυβέρνηση με την ονομασία «GOLDEN VISA», σύμφωνα με το οποίο παρέχεται η δυνατότητα σε πολίτες τρίτων χωρών να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα ύψους τουλάχιστον 250.000,οο ευρώ, προκειμένου να τους χορηγηθεί μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή πενταετούς διάρκειας, η οποία υπό προϋποθέσεις, μπορεί να ανανεωθεί. Ήδη επενδυτές κυρίως από την Κίνα, την Τουρκία, την Ρωσία, από τον Λίβανο, την Αίγυπτο, το Ιράν, το Ιράκ αλλά και από άλλες χώρες έχουν προβεί σε αγορές ακινήτων στην Ελλάδα, αξίας τουλάχιστον 250.000,οο ευρώ για το κάθε ακίνητο και τους έχουν χορηγηθεί άδειες διαμονής, τόσο στους ίδιους τους επενδυτές, όσο και στα μέλη των οικογενειών τους. Πρέπει να επισημανθεί η επιτυχία του συγκεκριμένου προγράμματος, καθώς η χορήγηση των αδειών στα δικαιούμενα πρόσωπα αυξάνεται κάθε χρόνο και σύμφωνα με τα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου ενώ το έτος 2014 ανέρχονταν σε 715 άδειες ήδη το έτος 2021 ανέρχονται σε 28.767.
Η μεταβίβαση ενός ακινήτου συντελείται είτε εξ επαχθούς αιτίας (δηλαδή με αντάλλαγμα, όπως συμβαίνει στην αγορά με την αντίστοιχη καταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος) , είτε εξ χαριστικής αιτίας (δηλαδή, χωρίς αντάλλαγμα, όπως συμβαίνει με την γονική παροχή και τη δωρεά). Ο Συμβολαιογράφος είναι ο δημόσιος λειτουργός, επιστήμονας, που διορίζεται από το Κράτος και έχει επωμισθεί να ολοκληρώσει με ασφάλεια τη μεταβίβαση του ακινήτου. Είναι υπεύθυνος για την ολοκλήρωση της συναλλαγής, το δε συμβολαιογραφικό έγγραφο είναι δημόσιο έγγραφο με βέβαιη ημερομηνία.
Δυστυχώς τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την ολοκλήρωση σύνταξης του συμβολαίου, την εγκυρότητα των οποίων ελέγχει ο Συμβολαιογράφος, είναι τόσα πολλά έτσι ώστε η μεταβίβαση του ακινήτου να καθίσταται γραφειοκρατική και χρονοβόρα. Ενδεικτικά αναφέρονται, μεταξύ άλλων δικαιολογητικών, το αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας, το αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, το τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) καθώς και η βεβαίωση του μηχανικού περί υπάρξεως ή όχι αυθαιρεσιών στο ακίνητο που πρόκειται να μεταβιβαστεί.
Η σύγχρονη ψηφιακή εποχή μας απαιτεί αμεσότητα και ολοκλήρωση των συναλλαγών σε ελάχιστο χρόνο και η διαδικασία της μεταβίβασης του ακινήτου με το γολγοθά συγκέντρωσης αμέτρητων δικαιολογητικών έρχεται σε αντίθεση με την αναντίρρητη αυτή ανάγκη. Χαρακτηριστικό είναι ότι μέχρι να συγκεντρωθούν κάποια απαιτούμενα πιστοποιητικά έχουν λήξει άλλα πιστοποιητικά που έχουν ήδη προσκομιστεί και πρέπει και πάλι να αρχίσει ο κυκεώνας της διαδικασίας έκδοσης τους.
Ωστόσο πρέπει να επισημανθεί ότι έχουν γίνει σημαντικά βήματα προόδου καθώς ο Συμβολαιογράφος έχει ενσωματώσει στην καθημερινή του λειτουργία τις ψηφιακές τεχνολογίες με τις οποίες επισπεύδονται οι διαδικασίες έκδοσης αρκετών πιστοποιητικών. Ο Συμβολαιογράφος έχοντας πιστοποιηθεί στο taxis net μπορεί να εκδίδει αποδεικτικά φορολογικής ενημερότητας και αποδεικτικά ασφαλιστικής ενημερότητας, εφόσον δεν υπάρχουν αντίστοιχες οφειλές από τους υπόχρεους. Επίσης πλέον οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων και οι δηλώσεις φόρου δωρεών και γονικών παροχών υποβάλλονται από το συμβολαιογράφο ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής my property της Ηλεκτρονικής Υπηρεσίας της ΑΔΕΕ και διεκπεραιώνονται άμεσα ηλεκτρονικά και έτσι δεν είναι απαραίτητη η προσέλευση των συμβαλλομένων στις αρμόδιες Δ.Ο.Υ. εξοικονομώντας πολύτιμο χρόνο.
Επίσης προβλέπεται άμεσα να τεθεί σε λειτουργία η ηλεκτρονική πλατφόρμα για το e-symbolaio, μία εφαρμογή όπου θα συγκεντρώνονται διαλειτουργικά από όλους τους αρμόδιους φορείς τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και έπειτα από τον έλεγχο και την έγκριση του συμβολαιογράφου θα ακολουθεί η σύνταξη του συμβολαίου.
Παρόλα αυτά υπάρχουν συγκεκριμένα προβλήματα που αφορούν την καθυστέρηση έκδοσης συγκεκριμένων απαιτούμενων πιστοποιητικών με αποτέλεσμα να δυσχεραίνεται και να καθυστερεί η συναλλαγή και η διαδικασία ολοκλήρωσης της μεταβίβασης ακινήτου.
Συγκεκριμένα η υποχρέωση για την έκδοση και αντίστοιχα προσκόμισης της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου δημιουργεί προβλήματα στους μηχανικούς με αποτέλεσμα να αναβάλλεται συνέχεια η έναρξη ισχύος της σχετικής διάταξης νόμου. Μάλιστα κρίνεται αναγκαίο από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς να δοθεί με διάταξη νόμου και επιπλέον παράταση πέραν τις 31.3ου.2022 , που είναι η τελευταία καταληκτική ημερομηνία για τη λήξη ισχύος της Βεβαίωσης του Ν.4495/2017 «περί αυθαιρεσιών», για τουλάχιστον μέχρι το τέλος του έτους.
Η υποχρέωση προσκόμισης βεβαίωσης περί μη οφειλής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) στα μεταβιβαστικά συμβόλαια, επίσης δημιουργεί τεράστια προβλήματα και καθυστερήσεις, δεδομένου ότι οι Δήμοι δεν μπορούν να εκδώσουν άμεσα το απαιτούμενο πιστοποιητικό. Σίγουρα θα πρέπει να βρεθεί κάποιος άλλος τρόπος έτσι ώστε να εισπράττουν οι Δήμοι το απαιτούμενο τέλος και επομένως να καταργηθεί η υποχρέωση προσκόμισης του ΤΑΠ στην σύνταξη συμβολαίου. Πρέπει να επισημανθεί ότι είχε καταργηθεί και στο παρελθόν για κάποιο χρονικό διάστημα η αντίστοιχη υποχρέωση. Η ψήφιση νόμου που ρυθμίζει τη διαδικασία έκδοσης ΤΑΠ και θέτει υποχρεωτικά σύντομες προθεσμίες για την έκδοση του είναι σε ορθή κατεύθυνση, χωρίς ωστόσο να επιλύει οριστικά το πρόβλημα.
Επίσης πρέπει να επισημανθεί και να τονιστεί ιδιαίτερα το τεράστιο πρόβλημα και η ανασφάλεια που δημιουργείται στις συναλλαγές από την χρονοβόρα διαδικασία καταχώρησης των συμβολαίων στα αρμόδια Κτηματολογικά Γραφεία από συγκεκριμένους Προϊσταμένους Κτηματολογικών Γραφείων, ο δε συνωστισμός των ενδιαφερομένων από τα χαράματα για να λάβουν χαρτάκια προτεραιότητας και μετά να αναμένουν με τις ώρες για να εξυπηρετηθούν (και χωρίς να είναι βέβαιο ότι τελικά θα εξυπηρετηθούν κατά την διάρκεια της ίδιας μέρας) είναι απαράδεκτο και ντροπιαστικό , με αποτέλεσμα η εικόνα αυτή να μην είναι η καλύτερη για την χώρα μας στον τομέα των ακινήτων.
Βέβαια και σε αυτό το σημείο έχουν γίνει βήματα προόδου, δεδομένου ότι σε πολλά Κτηματολογικά Γραφεία παρέχεται η δυνατότητα να στείλει ο Συμβολαιογράφος ηλεκτρονικά το συμβόλαιο για την καταχώρηση του. Επίσης με νόμο που ήδη ψηφίστηκε ο έλεγχος νομιμότητας, των συμβολαίων που υποβάλλονται για καταχώριση, από τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου περιορίζεται αποκλειστικά στις περιπτώσεις που αναφέρονται στο Νόμο και ισχύουν πλέον ενιαίοι και σαφείς κανόνες σε όλα τα κτηματολογικά Γραφεία και δεν εξαρτάται πλέον η καταχώρηση των συμβολαίων από την προσωπική άποψη του κάθε Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου.
Ωστόσο όπως τονίστηκε πρέπει άμεσα να ολοκληρωθεί η δυνατότητα ηλεκτρονικής μεταβίβασης και καταχώρισης των συμβολαίων σε όλα τα Κτηματολογικά Γραφεία και να ενταχθούν όλα τα Κτηματολογικά Γραφεία στο καθεστώς αυτό έτσι ώστε να εκλείψουν οι ουρές και οι ατελείωτες αναμονές όπως ήδη έχουν ήδη εκλείψει από τις Δ.Ο.Υ. με την αντίστοιχη εφαρμογή της ηλεκτρονικής πλατφόρμας my property.
Συνοψίζοντας η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα έχει προοπτικές ανάπτυξης και ο Συμβολαιογράφος παρέχοντας την ασφάλεια δικαίου εγγυάται την απρόσκοπτη ολοκλήρωση της διαδικασίας μεταβίβασης ακινήτου .
Αν διασφαλιστεί η αρμονική συνεργασία , συνεννόηση και συντονισμός όλων των αρμόδιων φορέων, αναμένεται να δοθεί ακόμα μεγαλύτερη ώθηση στην αγορά ακινήτων και η απόκτηση ακινήτου στην Ελλάδα να αποτελεί εύκολη διαδικασία και διεθνώς ελκυστική.