Πρόσφατες σημαντικές νομοθετικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτου

Δημοσιεύτηκε στη 2η έκδοση του περιοδικού “Energizing Greece Magazine” Τεύχος Μαρτίου / Έτος 2023

Ι.- ΕΙΣΑΓΩΓΗ 

Το τελευταίο χρονικό διάστημα υπάρχει έντονη κινητικότητα στο χώρο αγοράς ακινήτων, τόσο για την  εύρεση ακινήτων και την σύνταξη συμβολαίων αγοράς τους, όσο και για την θέσπιση νομοθετικών διατάξεων με σκοπό να επιλυθούν διαχρονικά προβλήματα του νομοθετικού καθεστώτος που διέπει την μεταβίβαση του ακινήτου.

Κατωτέρω θα αναφερθούν κάποιες από τις διατάξεις (ΤΑΠ, αυθαίρετα,  δασικά, golden visa, κλειστές θέσεις σταθμεύσεις στην πυλωτή)  που ήδη ψηφίστηκαν και επηρεάζουν θετικά τη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου.    

Επίσης ενώ η σύγχρονη ψηφιακή εποχή απαιτεί την ολοκλήρωση των συναλλαγών σε ελάχιστο χρόνο, ο Γολγοθάς συγκέντρωσης των αμέτρητων δικαιολογητικών που απαιτούνται για την σύνταξη των συμβολαίων έρχεται σε αντίθεση με την αναγκαιότητα αυτή.  Στην προσπάθεια επίλυσης του προβλήματος αυτού (μέχρι να εκδοθούν κάποια πιστοποιητικά έχουν ήδη λήξει άλλα πιστοποιητικά που έχουν προσκομιστεί στο Συμβολαιογράφο για την σύνταξη του συμβολαίου)  ήδη  έχει τεθεί σε εφαρμογή η πλατφόρμα my property και πλέον οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, οι δηλώσεις φόρου γονικής παροχής και δωρεάς καθώς πλέον και οι δηλώσεις φόρου κληρονομιάς (που αφορούν θάνατο κληρονομούμενου από το έτος 2022 και έπειτα) υποβάλλονται από το συμβολαιογράφο ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής my property της ηλεκτρονικής υπηρεσίας της ΑΑΔΕ και διεκπεραιώνονται άμεσα ηλεκτρονικά. Όλοι οι συμβαλλόμενοι αποδέχονται ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα τις άνω φορολογικές δηλώσεις με τους προσωπικούς τους κωδικούς taxis net και (όσον αφορά τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης) οι αγοραστές έχουν το πλεονέκτημα να πληρώσουν άμεσα το φόρο μεταβίβασης επίσης ηλεκτρονικά και να προσκομίσουν στον Συμβολαιογράφο το αποδεικτικό καταβολής του φόρου για την σύνταξη του συμβολαίου.   

Κατωτέρω θα αναλυθεί η νομοθετική θέσπιση της από 9.3.2023 πιλοτικής εφαρμογής μιας επιπλέον νέας πλατφόρμας (ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτων) με προοπτική η παραγωγική λειτουργία της να τεθεί σε εφαρμογή από 1.10.2023. Η δημιουργία και έπειτα η λειτουργία της νέας αυτής πλατφόρμας αποσκοπεί στην ψηφιακή συγκέντρωση από το Συμβολαιογράφο  των δικαιολογητικών μεταβίβασης με στόχο την επίσπευση σύνταξης του συμβολαίου αγοράς του ακινήτου.

ΙΙ.- ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΕΣ ΠΑΡΕΜΒΑΣΕΙΣ

1.- Κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πυλωτή (Ν.5005/21.12.2022)

Με το Ν. 5005/21.12.2022 λύεται ένα διαχρονικό πρόβλημα που ταλαιπωρούσε χιλιάδες ιδιοκτήτες ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πυλωτή, ο οποίες είχαν χιλιοστά (ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου) και οι οποίες θέσεις στάθμευσης δεν ήταν δυνατόν να μεταβιβαστούν περαιτέρω. Με τις διατάξεις του Νόμου αυτού ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος)  σε πολυκατοικία που έχει και κυριότητα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πυλωτή της ίδιας πολυκατοικίας, μπορεί να προβεί μονομερώς σε τροποποίηση της συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, έτσι ώστε να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πυλωτή σε παρακολούθημα του διαμερίσματος του και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στο διαμέρισμα του το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε ο ανοικτός χώρος στάθμευσης στην πυλωτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

2.- Μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή (golden visa) (Ν.5007/2022)

Είναι ήδη γνωστά τα οφέλη και οι επιπτώσεις στην Ελληνική αγορά ακινήτου του προγράμματος που έχει εκπονήσει η Ελληνική Κυβέρνηση με την ονομασία golden visa (Ν.4251/2014) σύμφωνα με το οποίο παρέχεται η δυνατότητα σε πολίτες τρίτων χωρών να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα ύψους τουλάχιστον 250.000,οο ευρώ προκειμένου να τους χορηγηθεί μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή πενταετούς διάρκειας, η οποία υπό προϋποθέσεις μπορεί να ανανεωθεί . Στα πλαίσια του προγράμματος αυτού οι επενδυτές κυρίως από την Κίνα, την Τουρκία, την  Ρωσία, τον Λίβανο, την Αίγυπτο, το Ιράν και το Ιράκ έχουν προβεί στην αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, αξίας τουλάχιστον 250.000,οο ευρώ για το κάθε ακίνητο.

Με το άρθρο 91 του Ν.5007/2022 η παράγραφος Β του άρθρου 20 του Ν.4251/2014 αντικαθίσταται και προβλέπεται πλέον ότι για τις Περιφερειακές Ενότητες Βορείου, Κεντρικού και Νοτίου Τομέα Αθηνών και τον Δήμο Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης της Περιφέρειας Αττικής, τον Δήμο Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, και τις Περιφερειακές Ενότητας Μυκόνου και Σαντορίνης της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου, η ελάχιστη αξία της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο κτήσης της καθορίζεται σε 500.000, οο ευρώ και αφορά την αγορά ενός μόνο ακινήτου. Όμως και για τις ανωτέρω περιπτώσεις προβλέπεται με μεταβατική διάταξη ότι οι επενδυτές-πολίτες τρίτων χωρών δύναται να ολοκληρώσουν την επένδυση τους σε ένα ή περισσότερα ακίνητα στις άνω περιοχές έως τις 31.12.2023 με την ισχύουσα ελάχιστη αξία επένδυσης του ποσού των ευρώ 250.000,οο υπό την προϋπόθεση πληρωμής προκαταβολής ύψους 10% επί του τιμήματος αγοράς μέχρι την 31.4.2023.

Γίνεται μνεία ότι για τις λοιπές περιοχές της χώρας η ελάχιστη αξία της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο κτήσης της παραμένει στο ποσό των ευρώ 250.000,οο.

 Στο νόμο προβλέπεται επίσης ρητά ο τρόπος καταβολής του συμφωνηθέντος τιμήματος (δίγραμμη τραπεζική επιταγή, μεταφορά πίστωσης, μέσω pos εγκατεστημένο από πάροχο υπηρεσιών πληρωμών, ο οποίος λειτουργεί στην Ελλάδα) και ότι η πληρωμή δύναται να πραγματοποιηθεί από σύζυγο ή συγγενή εξ αίματος ή εξ αγχιστείας μέχρι β’ βαθμού του αγοραστή.

3.- Βεβαίωση περί μη οφειλής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) (Ν.5028/2023).

Ένα από τα πιστοποιητικά που έχουν ταλαιπωρήσει έντονα τους συμβαλλόμενους και η έκδοση τους καθυστερούσε τραγικά να χορηγηθεί από τους αρμόδιους κάθε φορά Δήμους είναι το πιστοποιητικό περί μη οφειλής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ).  Χαρακτηριστικό είναι ότι κάθε Δήμος για να προβεί στην έκδοση του  ζητούσε την προσκόμιση διαφορετικών δικαιολογητικών. Με τις διατάξεις του άρθρου 42 του Ν.5028/2023  επέρχεται τροποποίηση της παραγράφου 18 του άρθρου 24 του Ν. 2130/1993 και προβλέπεται ότι:

α.-  το ΤΑΠ ισχύει μέχρι το τέλος του έτους έκδοσης του.

β.- Η βεβαίωση του ΤΑΠ εκδίδεται εντός 5 ημερών με βάση τα στοιχεία που τηρεί ηλεκτρονικά ο Δήμος.

Η βεβαίωση που χορηγεί ο Δήμος δύναται να είναι ψηφιακή και να χρησιμοποιείται και για την ηλεκτρονική μεταβίβαση του ακινήτου. Ο Δήμος ζητά ως δικαιολογητικά για τη χορήγηση της βεβαίωσης μόνο α) για την περίπτωση ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου, φωτοτυπία τελευταίου λογαριασμού ρεύματος μαζί με το αποδεικτικό εξόφλησης του και πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας κτιρίου/Διηρημένης ιδιοκτησίας και β) για την περίπτωση μη ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου, βεβαίωση διακοπής ηλεκτροδότησης από τον Διαχειριστή Ελληνικού Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας (ΔΕΔΔΗΕ), με ημερομηνία διακοπής, Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη για τη μη χρήση του ακινήτου. Η βεβαίωση εκδίδεται για τα τετραγωνικά μέτρα που αναφέρονται στο Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

4.- Διατάξεις Πολεοδομικού και Δασικού ενδιαφέροντος (Σχέδιο Νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας)

Με τις διατάξεις του Νόμου που έχει κατατεθεί προς ψήφιση λύνονται προβλήματα που είχαν ανακύψει στις αποδοχές κληρονομίας και στις τροποποιήσεις συστάσεως οριζοντίων ιδιοκτησιών. Συγκεκριμένα προβλέπεται ότι:

α.- στη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεως αποδοχής κληρονομιάς ακινήτων του Κυρωμένου δασικού χάρτη δεν απαιτείται πλέον η επισύναψη δασικού πιστοποιητικού.

β.- Στις περιπτώσεις διαμερισμάτωσης (περίπτωση αυθαίρετης επέκτασης ή απομείωσης αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας εις βάρος ή υπέρ όμορης οριζόντιας ιδιοκτησίας άλλου ιδιοκτήτη) η οποία υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής , οι ιδιοκτήτες των οριζόντιων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από την διαμερισμάτωση μπορούν να  προβούν από κοινού σε συμβολαιογραφική πράξη μονομερούς τροποποίησης της πράξης συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνα γνώμη των υπολοίπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.  

ΙΙΙ.- ΠΛΑΤΦΟΡΜΑ «ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΟΣ ΦΑΚΕΛΟΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ»

Με σκοπό την απλούστευση και την ψηφιοποίηση της διαδικασίας συλλογής των δικαιολογητικών που απαιτούνται για την σύνταξη των σχετικών συμβολαιογραφικών εγγράφων (πράξεων για την σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου), άρχισε να λειτουργεί αρχικά πιλοτικά από τις 9.3.2023 με προοπτική να τεθεί από 1.11.2023 η παραγωγική λειτουργία της πλατφόρμας «ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτων» για τη διενέργεια μεταξύ φυσικών προσώπων εμπράγματων δικαιοπραξιών επί ακινήτων σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί και λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο.

Χρήστες της πλατφόρμας είναι ο Συμβολαιογράφος που συντάζει τη συμβολαιογραφική πράξη και τα συμβαλλόμενα μέρη (αγοραστής-πωλητής). Όλοι οι ανωτέρω μπορούν να εισέρχονται στην πλατφόρμα αφότου αυθεντικοποιηθούν με τη χρήση των προσωπικών τους κωδικών-διαπιστευτηρίων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης. Ο Συμβολαιογράφος εισέρχεται στην πλατφόρμα και δημιουργεί αίτημα μεταβίβασης εισάγοντας τους ΑΦΜ των συμβαλλομένων μερών και προσκαλεί τα συμβαλλόμενα μέρη να αποδεχθούν το αίτημα μεταβίβασης και να παράσχουν τις αναγκαίες εξουσιοδοτήσεις. Ο μεταβιβάζων  επιλέγει το προς μεταβίβαση ακίνητο του είτε πληκτρολογώντας το ΑΤΑΚ είτε επιλέγοντας το από τη λίστα των ακινήτων του που φαίνεται στην πλατφόρμα όπως αυτά είναι καταχωρισμένα στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9).  Έπειτα από την αποδοχή των προσκλήσεων από αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη ολοκληρώνεται το αίτημα μεταβίβασης και δημιουργείται ο ηλεκτρονικός φάκελος της μεταβίβασης και ο συμβολαιογράφος αιτείται την έκδοση των αναγκαίων δικαιολογητικών.

Για τους σκοπούς αυτούς η πλατφόρμα αντλεί δεδομένα από πληροφοριακά συστήματα των φορέων του Δημόσιου Τομέα και ιδίως:

α.- Το Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας (Ε.Μ.Επ.) της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

β.- Τα πληροφοριακά συστήματα της Α.Α.Δ.Ε.

γ.- Το πληροφοριακό σύστημα του e-ΕΦΚΑ.

δ.- Το πληροφοριακό σύστημα «Ταυτότητα κτιρίου», που παρέχεται από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (Τ.Ε.Ε.),

ε.- Τις βάσεις δεδομένων του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο».

στ.- Την εφαρμογή my property της Α.Α.Δ.Ε..

Το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, Το αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας, το αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας και το αποδεικτικό καταβολής του φόρου μεταβίβασης αποθηκεύονται σε έγγραφο που δημιουργείται από την πλατφόρμα και αποτελεί ένα ενιαίο πιστοποιητικό.

Εφόσον έχουν συγκεντρωθεί όλα τα απαιτούμενα πιστοποιητικά και έχουν ελεγχθεί από το Συμβολαιογράφο, υπογράφεται από τους συμβαλλόμενους  και το συμβολαιογράφο το συμβόλαιο και στη συνέχεια ο Συμβολαιογράφος εκδίδει αντίγραφο του συμβολαίου, το οποίο υπογράφει με εγκεκριμένη ηλεκτρονική υπογραφή και εγκεκριμένη ηλεκτρονική χρονοσφραγίδα και το μεταμορφώνει στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.

Στόχος είναι με την σωστή και αποτελεσματική λειτουργία της πλατφόρμας να γίνεται η ψηφιακή συγκέντρωση των απαιτούμενων πιστοποιητικών που απαιτούνται στη συμβολαιογραφική πράξη. Ο Συμβολαιογράφος όμως θα πρέπει και πάλι να ελέγχει την ορθότητα τους και να παρέχει τις κατάλληλες οδηγίες όταν απαιτείται η διόρθωση τους.

Και στην ψηφιακή εποχή η παρουσία και ο ρόλος του Συμβολαιογράφου είναι αναμφισβήτητος. Ο Συμβολαιογράφος είναι ο δημόσιος λειτουργός, επιστήμονας, που διορίζεται από το Κράτος και έχει επωμισθεί να ολοκληρώσει με ασφάλεια τη μεταβίβαση του ακινήτου. Είναι υπεύθυνος για την ολοκλήρωση της συναλλαγής, το δε συμβολαιογραφικό έγγραφο έχει ειδική βαρύτητα καθώς αποτελεί δημόσιο έγγραφο με βέβαιη ημερομηνία.