About real estate
Δημοσιεύτηκε στη 2η έκδοση του περιοδικό “Diamond Pages” Τεύχος Σεπτεμβρίου / Έτος 2023
Καθημερινά στις οικονομικές εφημερίδες και όχι μόνο, υπάρχει εκτεταμένη αρθρογραφία για τις αξίες των ακινήτων (είτε εμπορικές, είτε αντικειμενικές) καθώς και για τον τρόπο επωφελούς αξιοποίησης τους. Ενδεικτικά θα μπορούσε να αναφερθεί η πώληση των ακινήτων σε υψηλότερη τιμή έχοντας εξασφαλίσει υπεραξία από την προηγούμενη τιμή αγοράς τους, η ενοικίαση τους, καθώς και η τουριστική αξιοποίηση τους (Air Bnb). Επίσης συχνές είναι οι αλλαγές που γίνονται στη χρήση των ακινήτων (π.χ. υπόγεια αποθήκη μετατρέπεται σε υπόγειο διαμέρισμα, διαμέρισμα μετατρέπεται σε κατάστημα).
Είναι γεγονός ότι υπάρχει έντονη απασχόληση στα συμβολαιογραφικά γραφεία και οι υπογραφές συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων βαίνουν με αυξανόμενους ρυθμούς κάθε μήνα. Ενδεικτικό είναι ότι το έτος 2017 πραγματοποιήθηκαν περίπου 21.000 συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης , το έτος 2018 περίπου 32.000, το έτος 2019 περίπου 36.000, το έτος 2020 περίπου 27.000 (μικρή μείωση σε σχέση με τα προηγούμενα έτη, ωστόσο πρέπει να επισημανθεί ότι το έτος 2020 ήταν η χρονιά της πανδημίας που είχε ως συνέπεια να περιοριστούν οι οικονομικές συναλλαγές), το έτος 2021 όπως επίσης και το έτος 2022 περίπου 37.000.
Η πλατφόρμα my property της ΑΑΔΕ δέχεται κάθε μέρα μέχρι και 1000 δηλώσεις για αγορές, γονικές παροχές και δωρεές ακινήτων. Καθοριστικός παράγοντας που συντελούσε μέχρι τώρα στο έντονο ενδιαφέρον και στην ζήτηση αγοράς ακινήτων ήταν η συμβολή της εύκολης δανειοδότησης από τις Τράπεζες στους αγοραστές (με ελκυστικά επιτόκια, τα οποία όμως πλέον δυστυχώς δεν υφίστανται καθώς η άνοδος των επιτοκίων είναι ήδη αισθητή στην αγορά). Επίσης πρέπει να επισημανθεί και το έντονο ενδιαφέρον που υπάρχει από αλλοδαπούς για αγορά ακινήτων (κυρίως επενδυτές από την Κίνα, το Λίβανο, την Αίγυπτο, την Τουρκία και μέχρι πριν τον πόλεμο της Ουκρανίας από την Ρωσία), οι οποίοι καταβάλλοντας για την αγορά του ακινήτου τουλάχιστον ποσό ευρώ 250.000,οο (το οποίο χρηματικό ποσό σε μερικές περιοχές της Ελλάδος από 1.8.2023 θα ανέρχεται σε ευρώ 500.000,οο εκτός εάν δοθεί νέα παράταση στην εφαρμογή αυτού του μέτρου), τους χορηγείται μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή 5ετούς διάρκειας, η οποία υπό προϋποθέσεις μπορεί να ανανεωθεί. Πρόκειται για το πρόγραμμα GOLDEN VISA .
Εύλογα τίθενται ερωτήματα (ειδικά για όσους δεν γνωρίζουν την διαδικασία της μεταβίβασης ακινήτων) του εφαρμοστέου φορολογικού καθεστώτος για την αγορά των ακινήτων καθώς και για τις μεταβιβάσεις ακινήτων που γίνονται με χαριστική αιτία (μεταβιβάσεις στις οποίες δεν υπάρχει τίμημα δηλαδή γονικές παροχές και δωρεές), όπως επίσης για τον καθορισμό των αξιών (εμπορικές αξίες ή αντικειμενικές αξίες) που αποτελούν την βάση για τον υπολογισμό του ποσού του φόρου.
ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ
Με το σύστημα προσδιορισμού αξίας ακινήτου με αντικειμενικό τρόπο γίνεται ο υπολογισμός της αξίας όλων των ακινήτων τα οποία βρίσκονται εντός αντικειμενικού συστήματος. Ο υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας για τα εντός σχεδίου ακίνητα γίνεται με τη χρήση διαφόρων εντύπων ανάλογα με τη χρήση του ακινήτου (έντυπο Ε1 για τον υπολογισμό της αξίας της κατοικίας, έντυπο Ε2 για τον υπολογισμό της αξίας της επαγγελματικής στέγης, έντυπο Ε3 για τον υπολογισμό της αξίας οικοπέδου, έντυπο Ε4 για τον υπολογισμό της αξίας αποθήκης, έντυπο Ε5 για τον υπολογισμό της αξίας θέσεων στάθμευσης), καθώς και με τη χρήση άλλων εντύπων (Κ1 για την κατοικία, Κ2 για μονοκατοικία, Κ3 για καταστήματα και γραφεία, Κ4 για βιοτεχνικά και βιομηχανικά κτίρια, Κ5 για γεωργικά και κτηνοτροφικά κτίρια, Κ6 για ξενοδοχεία και νοσηλευτήρια, Κ7 για εκπαιδευτήρια, Κ8 για γυμναστήρια και κολυμβητήρια και κέντρα άθλησης και Κ9 για μουσεία, θέατρα και συνεδριακά κέντρα) εφόσον τα ακίνητα βρίσκονται εκτός σχεδίου καθώς επίσης και με τη χρήση των εντύπων α/α γης για τα αγροτεμάχια.
Προβλέπεται να υπάρξει επέκταση των αντικειμενικών αξιών σε όλη την Ελλάδα , δηλαδή θα καθοριστούν τιμές ζώνης στις υπόλοιπες 2.167 περιοχές σε όλη την χώρα που παραμένουν εκτός αντικειμενικού συστήματος. Τιμή ζώνης ή τιμή εκκίνησης είναι ενιαία τιμή η οποία προσδιορίζεται για κάθε ακίνητο. Η τιμή εκκίνησης αυξάνεται ή μειώνεται ποσοστιαία ανάλογα με τους συντελεστές που επηρεάζουν μειωτικά ή αυξητικά την αξία του ακινήτου. Κυριότεροι συντελεστές είναι : ο συντελεστής πρόσοψης (εάν υπάρχει πρόσοψη του ακινήτου σε ένα ή περισσότερους δρόμους), ο συντελεστής ορόφου, ο συντελεστής επιφάνειας, ο συντελεστής παλαιότητας, ο συντελεστής αποπεράτωσης (εάν το κτίσμα δεν είναι αποπερατωμένο πλήρως εφαρμόζονται μειωτικοί συντελεστές, ανάλογα με το στάδιο που βρίσκεται) συντελεστής ανάλογα με τον τρόπο κατασκευής, συντελεστής με βάση τον εξοπλισμό (εάν υπάρχει εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης ή εάν βρίσκεται πάνω από τον β’ όροφο και δεν έχει ανελκυστήρα) και ο συντελεστής συνιδιοκτησίας.
Ι.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟΙ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΠΟΥ ΙΣΧΥΟΥΝ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ
ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας που αναγράφεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο, όπως η αντικειμενική αξία του ακινήτου προκύπτει σύμφωνα με το άρθρο 41 του Νόμου 1249/1982, όπως έχει τροποποιηθεί και λαμβάνοντας υπόψη τους ανωτέρω αναφερόμενους συντελεστές. Στην περίπτωση όμως που στο συμβόλαιο μεταβίβασης το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, τότε ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση το τίμημα. Ο φόρος ανέρχεται σε ποσοστό 3% επί της αξίας της σύμβασης (αντικειμενική αξία ή τίμημα αναλόγως με το πιο είναι πιο υψηλό) και το ποσό που προκύπτει επιβαρύνεται με ποσοστό επιπλέον 3% υπέρ Δήμων και Κοινοτήτων.
ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΕΣ ΕΛΑΦΡΥΝΣΕΙΣ
α.- Απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για αγορά α’ κατοικίας
Έχει θεσπιστεί απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για την αγορά α’ κατοικίας εφόσον συντρέχουν οι απαιτούμενες από το νόμο προϋποθέσεις οι οποίες κυρίως είναι να μην έχει ο ενδιαφερόμενος αγοραστής δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε άλλο ακίνητο που να καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες. Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες εάν το συνολικό εμβαδόν των ακινήτων που κατέχει ο υποψήφιος αγοραστής είναι 70 μ.τ. για τον άγαμο ή τον έγγαμο προσαυξανόμενο κατά 25 μ.τ. για το καθένα από τα δύο τέκνα και κατά 30 μ.τ. για το τρίτο και επόμενα τέκνα. Δικαιούχοι απαλλαγής εκτός από τους Έλληνες είναι και ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης, οι πολίτες των Κρατών Μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού χώρου, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες και πολίτες τρίτων χωρών που έχουν το καθεστώς του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα. Για να τύχουν της απαλλαγής του φόρου λόγω αγοράς α’ κατοικίας οι ως άνω αλλοδαποί αγοραστές θα πρέπει να κατοικούν μόνιμα ή
να προτίθενται να εγκατασταθούν μόνιμα εντός προθεσμίας 2 ετών από την αγορά του ακινήτου
στην Ελλάδα. Το ποσό ανέρχεται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο, σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο και το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000,οο ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά ευρώ 30.000 για το τρίτο και επόμενα τέκνο του.
β.- Παράταση της αναστολής του φόρου προστιθέμενης αξίας
Επίσης σημαντική φορολογική ελάφρυνση είναι η απαλλαγή από το φόρο προστιθέμενης αξίας για όλες τις νέες οικοδομές. Με το άρθρο 9 του Ν.5000/2022 χορηγείται η δυνατότητα υπαγωγής στο καθεστώς αναστολής του φόρου προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ) μέχρι τις 31.12.2024, παρατείνοντας την αντίστοιχη ημερομηνία που ήταν μέχρι τις 31.12.2022. Παραμένει όμως η προϋπόθεση για τον υπόχρεο σε φόρο κατασκευαστή οικοδομών να υποβάλει αίτηση ζητώντας την υπαγωγή του στο καθεστώς αναστολής του φόρου προστιθέμενης αξίας.
γ.- Παράταση της αναστολής του φόρου υπεραξίας
Επίσης σημαντική φορολογική ελάφρυνση είναι η αναστολή της επιβολής φόρου υπεραξίας
από μεταβίβαση ακινήτου μέχρι 31.12.2024 σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 14 του Ν.5000/2022. Έτσι λοιπόν δεν επιβάλλεται φόρος στο εισόδημα που προκύπτει από υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας μέχρι τις 31.12.2024.
ΙΙ.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟΙ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΣΤΙΣ ΓΟΝΙΚΕΣ ΠΑΡΟΧΕΣ – ΔΩΡΕΕΣ ΚΑΙ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ
Έχει θεσπιστεί υψηλό αφορολόγητο όριο ποσού ευρώ 800.000 για κάθε γονέα του προβαίνει σε γονική παροχή ακινήτου σε κάθε παιδί του. Το ίδιο υψηλό και ελκυστικό αφορολόγητο όριο μέχρι του ποσού των ευρώ 800.000 ισχύει και στις περιπτώσεις που κάθε παππούς και γιαγιά προβαίνει σε δωρεά ακινήτου σε κάθε εγγονό ή εγγονή, καθώς και για τις δωρεές ακινήτων μεταξύ συζύγων.
Βέβαια σε όλες τις ανωτέρω περιπτώσεις (δηλαδή των γονικών παροχών και των δωρεών) ο υπολογισμός της αξίας του ακινήτου γίνεται βάσει της αντικειμενικής αξίας δεδομένου ότι στις μεταβιβάσεις αυτές δεν υπάρχει τίμημα.
Η γονική παροχή (γονείς σε παιδί) και η δωρεά (παππούς-γιαγιά σε εγγόνια) είναι μία συμφέρουσα λύση για την μεταβίβαση της περιουσίας χωρίς φορολογική επιβάρυνση, συγκρίνοντας μάλιστα με την εναλλακτική της κληρονομιάς και με τους φορολογικούς συντελεστές που ισχύουν στην κληρονομική διαδοχή. Η φορολογική κλίμακα κληρονομιάς έχει ως εξής: για τους συγγενείς της πρώτης κατηγορίας (σύζυγος -τέκνα-εγγόνια-παππούδες-γιαγιάδες) είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των ευρώ 150.000, από το ποσό των ευρώ 150.000 μέχρι 300.000 ευρώ φορολογείται με συντελεστή 1%, πάνω από 300.000 μέχρι 600.000 με συντελεστή 5% και πάνω από 600.000 με
συντελεστή 10%.
Βέβαια σε κάθε περίπτωση επειδή πρέπει να συνυπολογιστούν και τα συμβολαιογραφικά έξοδα καθώς και τα έξοδα καταχώρησης του συμβολαίου γονικής παροχής ή δωρεάς ή αποδοχής κληρονομίας στο Κτηματολογικό Γραφείο, ο συμβολαιογράφος είναι απαραίτητος για τον υπολογισμό της αξίας των ακινήτων και για την συνολική εκτίμηση των παραγόντων που καθορίζουν τον συνολικό κόστος της μεταβίβασης έτσι ώστε να αποφασιστεί η στρατηγική κίνηση της μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας μεταξύ συγγενών είτε με γονική παροχή, είτε με δωρεά, είτε με κληρονομιά.
Η αγορά ακινήτου ως επένδυση, διαφαίνεται ως ελκυστική τοποθέτηση χρημάτων, με χαμηλό φορολογικό κόστος, η δε περαιτέρω μεταβίβαση του ακινήτου γίνεται και όπως ανωτέρω αναλύθηκε, επίσης με μειωμένο φορολογικό κόστος.
Οι προοπτικές για το άμεσο μέλλον είναι αισιόδοξες και το ακίνητο θα παραμένει μια ασφαλής και αγαπημένη επένδυση.